La décohabitation est un phénomène selon lequel le nombre d’habitants par ménage diminue. Le nombre moyen de personnes par ménage est ainsi passé de 3,1 à 2,2 entre 1968 et 2018, selon l’INSEE.
Dans une étude de 2021, l’INSEE indique qu’en 50 ans, entre 1968 et 2018, l’accroissement du parc de logements s’est accompagné d’un phénomène de décohabitation, c’est-à-dire d’une diminution du nombre de personnes par logement. Cet effet expliquerait 63 % de l’évolution du nombre de résidences principales, contre 37 % par croissance de la population.
Variation du nombre de résidences principales décomposée en effet démographique et effet décohabitation entre 1968 et 2018, INSEE, 2021
Ce phénomène impactant peut notamment s’expliquer par une évolution des pratiques et modes de vie de la société française : des mises en couple plus tardives ou même des conjoints vivant séparément, l’augmentation de familles monoparentales ou de personnes seules suite à une séparation, la baisse du nombre de familles nombreuses, une part plus élevée d’étudiants s’éloignant du domicile familial pour des études également plus longues, etc.
Conséquence principale : à population équivalente, il s’agit donc de disposer de plus de logements pour loger les individus.
Exemple : la ville de Voiron, dans l’Isère, estime qu’il faut 100 logements de plus par an pour maintenir le même nombre d’habitants dans la commune.
Il est intéressant de noter que plus de logements n’est pas nécessairement synonyme de plus de surface. Entre 1984 et 2006, la surface moyenne des logements a effectivement augmenté, pour 90 m² au début des années 2000, contre 82 m² en 1984. Ce sont les maisons individuelles qui ont profité de cette augmentation, la superficie des appartements restant quasiment stable. Cependant, entre 2017 et 2022, la surface de logements sociaux mis en service a diminué : 39 % sont des logements d’une ou deux pièces, contre 27 % pour l’ensemble du parc locatif social.
Répartition des logements sociaux selon leur nombre de pièces au 1er janvier 2022 (en %), Datalab Essentiel 295, Décembre 2022
L’augmentation des besoins en logements pour une population stable n’est pas évidente à combler. Il est, en effet, aujourd’hui, de plus en plus difficile de construire du neuf sur du terrain nu, du fait, notamment, de l’objectif de Zéro Artificialisation Nette à horizon 2050. C’est aussi le risque d’empiéter sur des espaces qualitatifs, qui faisaient partie de l’attractivité du lieu d’implantation de la population.
Une piste de travail concerne la solution de l’habitat partagé. Décohabiter, c’est parfois mieux cohabiter autre part : une colocation entre étudiants ou jeunes actifs, des familles et/ou couples de retraités qui vivent ensemble, le développement de l’habitat intergénérationnel, etc.
Autres solutions : limiter la vacance et réhabiliter des espaces pour en faire des logements ou pour les remettre à niveau vers des logements adaptés aux normes et besoins d’aujourd’hui. En 2021 en France, environ 1,1 million de logements étaient durablement vacants, chiffre qui devrait significativement augmenter avec le durcissement de la règlementation thermique, entrant en vigueur en 2023 (interdiction de louer les « passoires thermiques »). Ce chiffre étant à majorer des surfaces de bureaux vides ou des friches à transformer. Ainsi, ce travail d’intervention sur l’existant, beaucoup plus fin que la construction ex-nihilo, nécessite l’identification des locaux concernés, mais aussi des études pour déterminer la configuration projetée la plus adéquate. C’est un temps d’autant plus long, pour des volumes de sortie plus faibles.
Cependant, le résultat de la conjoncture actuelle vient contrebalancer les opportunités évoquées précédemment. En effet, les coûts des matières premières, et donc des travaux, augmentent ; alors que les possibilités de prêts sont plus limitées du fait de la remontée des taux d’emprunt. Par ailleurs, selon les lieux et les types de logement, l’offre n’arrive pas à combler la demande. L’ensemble de ces paramètres tend à exclure les acheteurs ou locataires ou revenus les plus modestes. Des ménages qui sont également impactés car la production de logements sociaux par les bailleurs a fortement ralenti. À la conjoncture économique actuelle vient en effet s’ajouter la hausse du taux du Livret A, dont les dépôts servent à financer le logement social. Hausse qui devrait réduire d’environ 3,5 milliards d’euros par an la capacité d’investissement des bailleurs.
Dans ce contexte particulier, il semble important pour les collectivités d’identifier et d’anticiper les besoins en logement à venir. L’équipe tbmaestro accompagne ainsi les collectivités dans la mise en place d’une stratégie permettant de répondre à cette demande, notamment en identifiant les locaux et bâtiments pouvant faire l’objet d’une réhabilitation en logement. Cette stratégie peut notamment s’intégrer dans le cadre de la réalisation d’un schéma directeur immobilier et énergétique (SDIE), et s’inscrire dans une démarche sur le long terme.
Mots-clés : Décohabitation, habitants, logement, habitation, ménages, résidence
Date de l’article : 16/05/2023
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