L’évolution des besoins des usagers, la vétusté des bâtiments et infrastructures, les contraintes réglementaires et budgétaires poussent les gestionnaires de patrimoine à mettre en place une stratégie et un système de gestion d’actifs basés sur un équilibre et une optimisation des coûts, des performances – niveau de services souhaité et cibles à atteindre – et des risques afin d’apporter une réponse adaptée aux nouveaux enjeux de l’organisation, qu’elle soit publique ou privée.
Dans toutes les filières, la construction intensive des années 1950 à 2000 a doté la France de parcs d’actifs physiques dont la maintenance n’est pas toujours bien assurée et dont le renouvellement est encore mal maîtrisé. Qu’ils soient immobiliers, industriels, d’infrastructures urbaines ou de transport, ces patrimoines mènent les gestionnaires à revoir leurs pratiques : ils sont de plus en plus nombreux à avoir entrepris une migration vers une gestion d’actifs méthodique et structurée afin de maximiser la valeur de leur patrimoine sur le long terme.
Mais pourquoi entreprendre une telle démarche ? Quel intérêt y a-t-il à changer la manière de faire ?
La réponse trouve d’abord sa source dans la nécessité d’avoir une vue panoramique de l’ensemble de son portefeuille d’actifs et de pouvoir anticiper les actions, à tout moment du cycle de vie. C’est à partir de l’ensemble des besoins, opportunités et problématiques identifiés sur tous les types d’actifs que les décisions et les actions seront mieux ciblées. Et même si après analyse les actions se trouvaient orientées sur un seul site, la décision d’agir aura fait l’objet d’une analyse rigoureuse et de comparaisons des besoins sur l’ensemble du portefeuille.
L’approche traditionnelle basée sur une lecture mono site laisse ainsi place à une analyse qui tient compte d’un objectif de maximisation de la valeur d’usage des actifs de l’organisation.
La stratégie et le système de gestion des actifs doivent donc répondre au suivi sur le long terme de l’évolution des besoins, par l’élaboration d’un Schéma ou Plan Directeur basé sur un référentiel fiable et évolutif. Cette démarche, et les outils qui en résultent, repose sur trois étapes essentielles : identifier les besoins en travaux et leurs caractéristiques, leur associer les risques et arbitrer afin de sélectionner les projets d’investissement et les actions de maintenance régulière ayant le meilleur impact sur la valeur des actifs.
Le gestionnaire de patrimoine doit passer d’une culture de « maîtrise d’ouvrage » à une culture de « maîtrise d’usage ».
Jean-Pascal Foucault
Autrement dit, la gestion d’actifs est un processus d’optimisation, d’arbitrage entre des paramètres conflictuels qui a pour rôle d’assurer un équilibre entre diverses actions générant des coûts d’exploitation, de maintenance, de renouvellement, de construction et d’aliénation. Le gestionnaire vise à produire de la valeur pour son organisation en s’assurant que les coûts à engager répondent à la raison d’être et à la mission de l’organisation, à ses intentions politiques, à sa vision du futur.
Les bénéfices de cette démarche sont multiples : par exemple, l’amélioration des performances financières, des prises de décision et de la qualité des services aux usagers, la maîtrise des risques, la démonstration de la conformité réglementaire, l’amélioration du développement durable et la responsabilisation sociétale de l’organisme.
L’ensemble de ces bénéfices aboutit in fine à une amélioration de l’image de marque de l’organisation par le biais notamment de la satisfaction et de la confiance des usagers.
Face à l’évolution constante des usages, de la vétusté, des contraintes réglementaires et financières du patrimoine, la stratégie de continuer à construire et d’accumuler des actifs physiques n’est plus adaptée aux enjeux actuels des transitions écologique, numérique et économique. Le gestionnaire de patrimoine doit passer d’une culture de « maîtrise d’ouvrage » à une culture de « maîtrise d’usage ».
Son action s’inscrit donc dans une démarche durable de connaissance, de maîtrise, de maintien, d’optimisation des décisions et des actions nécessaires à générer de la valeur, offrant une réponse adaptée à l’évolution des besoins d’une organisation afin d’en connaître leurs causes et d’en maîtriser leurs effets.
Quel serait le risque de ne rien faire ?
Mots clés : gestion d’actifs physiques, patrimoine immobilier, usages, optimisation, risques
Date de l’article : 10/02/2020
Rédacteurs : Maxime Butez, Jean-Pascal Foucault
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