Réalisation d’un SPSI : enjeux et démarche

La circulaire du 16 septembre 2009 impose aux opérateurs de l’État l’élaboration d’un Schéma Pluriannuel de Stratégie Immobilière. Cette démarche a pour objectif principal de retranscrire à l’échelle locale les orientations de la politique immobilière de l’État. Quels en sont les enjeux et comment l’élaborer ?

Décliné aux opérateurs de l’Etat par la circulaire du 16 septembre 2009, le Schéma Pluriannuel de Stratégie Immobilière (SPSI) doit permettre, au moyen d’un diagnostic exhaustif, l’élaboration et le déploiement d’une stratégie immobilière visant à préserver et à optimiser les performances de son parc d’actifs. D’une périodicité quinquennale, le SPSI est élaboré conjointement entre l’opérateur de l’Etat et sa (ses) tutelle(s) ministérielle(s). Pour donner suite à la première campagne des SPSI et aux nouvelles orientations de la politique immobilière de l’État (PIE) fixées le 20 janvier 2016, la circulaire du 19 septembre 2016 informe des modalités de mise en œuvre des SPSI « nouvelle génération ».

Quels sont les enjeux majeurs du SPSI ?

• La préservation du parc immobilier à un niveau de qualité réglementaire, technique et fonctionnel optimal.
• L’optimisation du parc immobilier en termes d’occupation et de coûts d’exploitation – maintenance.
• La modernisation du parc immobilier aussi bien en matière de développement durable que de développement technologique et de confort.
• La professionnalisation de la fonction immobilière en termes de moyens humains et de compétences.

Par ailleurs, une réflexion plus large à l’échelle régionale est à mener. En effet, l’opérateur doit dans l’élaboration de sa stratégie immobilière, tenir compte des orientations définies dans le Schéma Directeur Immobilier Régional. Cela permettra notamment à l’opérateur de tirer avantage des potentialités de mutualisation.

Comment élaborer son SPSI ?

Sous la forme d’un rapport bâti selon le cadre fourni par la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE), le SPSI s’articule en deux phases principales :

• Un volet diagnostic permettant d’apprécier aussi bien les performances des bâtiments que de l’organisation.

Cette phase comporte :
– Un audit technique du parc immobilier (inventaire des biens, évaluations technique, réglementaire et fonctionnelle).
– Un recensement des moyens humains et des compétences dédiés à la fonction immobilière (état des lieux des acteurs et des compétences, besoins en formation).
– Un état des lieux des moyens financiers (besoins en Gros Entretien et Renouvellement des biens, charges de fonctionnement, budgets et financements, etc).

• Un volet stratégique permettant, sur la base du volet diagnostic, de mettre en lumière :

– Les besoins immobiliers prenant en compte les spécificités du site et de l’opérateur ainsi que les principes et les objectifs de la PIE (optimisation de l’occupation et valorisation du patrimoine).
– Les opérations patrimoniales envisagées permettant à l’opérateur de disposer d’une vision à cinq ans de son parc et de répondre aux principes directeurs qu’il s’est fixés.
– La pérennité et la viabilité de ces opérations sur la base d’une analyse économique.

Le Référentiel Technique, outil de collecte et de stockage de l’information au niveau bâtimentaire développé par la DIE, doit également être complété. Pour cela, il suffit d’implémenter les données générales, techniques et d’exploitation de chaque équipement.

Et après … ?

Le caractère définitif du SPSI ne prendra effet qu’après réception de l’avis du/des ministère(s) de tutelle, l’approbation du service central de la DIE et la validation par le conseil d’administration de l’opérateur. Par la suite, un suivi régulier de la part de l’opérateur permettra de garantir l’alignement du parc immobilier sur la stratégie inscrite dans le SPSI.

Forte de ses missions d’assistance à maîtrise d’ouvrage auprès de divers gestionnaires de patrimoine, l’équipe tbmaestro vous accompagne dans l’élaboration ou la mise à jour de votre Schéma Pluriannuel de Stratégie Immobilière.

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Mots clefs : Schéma Pluriannuel de Stratégie Immobilière, Opérateur de l’État, Politique Immobilière de l’État, État des lieux technique, Stratégie immobilière.

Date de l’article : 05/05/2021

Rédacteur : Ophélie Le Gall

Sources :  

• Circulaire du 16 septembre 2009 – https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000020128811
• Circulaire du 19 septembre 2016 – https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf/circ?id=41307
• Guide méthodologique, Élaborer un Schéma pluriannuel de stratégie immobilière (SPSI) de deuxième génération – Septembre 2016