Selon les chiffres de la Banque des territoires, le patrimoine immobilier des collectivités en France représente près de 280 millions de m² et plus de 70 % de leurs dépenses. Ce parc immobilier, en constante augmentation, fait peser de lourdes charges de fonctionnement aux collectivités et aux entreprises du secteur tertiaire public. Des frais qui viennent s’ajouter aux coûts de financement initiaux et immobiliser leur capacité d’investissement.
Avec la flambée des prix de l’énergie et les nouvelles obligations en matière de réduction de la consommation imposées par le décret tertiaire, il est devenu essentiel d’établir des stratégies immobilières efficaces et performantes sur le long terme.
Bien connaître son patrimoine en vue d’écrire une feuille de route qui prenne en compte les enjeux énergétiques actuels, s’adapte aux nouvelles attentes des usagers et réponde aux exigences de la gouvernance territoriale, c’est tout l’enjeu du schéma directeur immobilier et énergétique (SDIE).
Pour répondre au besoin d’accompagnement croissant des collectivités, tbmaestro a décidé d’unir ses forces et ses compétences à celles des équipes d’Helexia, entreprise partenaire spécialisée dans les questions de transition énergétique.
L’objectif est d’apporter aux gestionnaires de patrimoine public, une expertise globale et renforcée pour guider la gestion et l’optimisation de leur parc immobilier, tout en s’inscrivant dans une politique de transition écologique.
La publication du décret tertiaire en date du 23 juillet 2019, issu de la loi ELAN, durcit la réglementation et impose une baisse progressive de la consommation énergétique dans les bâtiments tertiaires. Tous les propriétaires de biens, y compris les collectivités territoriales, dont la surface d’exploitation est supérieure et égale à 1 000 m², sont concernés. La loi exige une réduction des consommations énergétiques par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2020 :
Les changements récents du secteur, ainsi que la crise énergétique majeure, imposent aux collectivités des réponses rapides et performantes pour adapter leur mode de fonctionnement et faire face à des objectifs réglementaires ambitieux.
Ainsi, le schéma directeur immobilier et énergétique (SDIE) a pour objectif de définir les orientations stratégiques de gestion du parc immobilier des collectivités (état des lieux du patrimoine existant, analyse des besoins, prise de décision et arbitrage des achats et revente …) en tenant compte des nouveaux enjeux énergétiques et environnementaux. Il vise notamment la maîtrise de consommations et des coûts d’énergie à court, moyen et long terme.
Le SDIE permet, dans un contexte de contraction budgétaire, de cibler les « passoires thermiques », d’identifier les sources potentielles de gain d’énergie et de maîtriser les dépenses, sans pour autant impacter la qualité de service aux usagers.
Les collectivités territoriales ont tout intérêt à réaliser un SDIE. Cette démarche leur permet, en effet, de :
La réalisation d’un schéma directeur immobilier et énergétique implique plusieurs étapes, durant lesquelles les différentes parties prenantes (élus/décisionnaires et techniciens) sont associées à la réflexion. L’objectif étant de définir un plan d’action et des indicateurs à suivre pour guider la politique patrimoniale de la manière la plus efficace possible.
Dans le but d’apporter le meilleur diagnostic possible, les équipes de tbmaestro et d’Helexia unissent leurs compétences. tbmaestro centralise tous les éléments qui concernent l’aspect patrimonial, tandis qu’Helexia se concentre sur l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier.
Étape 1 : la collecte et l’analyse des données. Lors de cette étape, il s’agit de recueillir un maximum d’informations sur les bâtiments concernés (caractéristiques techniques, consommations énergétiques, etc.) afin de les évaluer et de les comparer aux normes en vigueur.
Étape 2 : l’audit 360°. Cette étape est cruciale. Elle consiste à évaluer l’état des bâtiments, par le biais d’un audit multi-enjeux. Celui-ci est réalisé par tbmaestro ; il permet de détecter les éventuelles dégradations techniques des composants (toiture, enveloppe, systèmes électriques et mécaniques, ascenseur…), ainsi que l’état occupationnel et fonctionnel des différents sites. Il donne une vision d’ensemble de la performance des infrastructures et des axes d’amélioration possibles. À l’issue de cet audit, un tableau de bord est remis avec une liste exhaustive des travaux à réaliser et leur échelonnement dans le temps, couplée au recueil des besoins liés aux usages et occupations des bâtiments.
En parallèle, Helexia procède à un audit énergétique qui vise à mettre en conformité tous les défauts réglementaires détectés.
Étape 3 : cette étape permet d’élaborer les scénarios prospectifs et de simuler les montages juridiques et financiers. Une fois les différents scénarios comparés, il s’agit de choisir le scénario de référence afin de déterminer les opérations immobilières à mener (constructions, réhabilitations, cessions…).
Étape 4 : la dernière étape du SDIE consiste à affiner les différentes actions du scénario retenu dans un objectif de sobriété et de rationalisation des dépenses. Il contient la synthèse des résultats de la démarche et le programme prévisionnel des opérations à conduire, phasées et budgétées en coût global.
Le SDIE s’intègre dans une logique de programmation pluriannuelle des investissements. ll permet de phaser les projets de travaux, ainsi que les financements et les subventions mobilisables. Vous pourrez ainsi optimiser l’occupation de vos surfaces et définir une stratégie immobilière qui vise la sobriété exigée par la réglementation en organisant les rénovations énergétiques dans le temps.
Après validation du scénario, s’en suit la rédaction du plan d’action détaillé, pouvant aller jusqu’à un PPI. Le plan pluriannuel d’investissement est un outil de pilotage budgétaire qui définit les investissements à réaliser sur les 5 années (en moyenne) qui suivent le SDIE. Il permet d’optimiser les dépenses et de prioriser les projets.
L’offre conjointe co-construite par tbmaestro et Helexia vous aident à vous inscrire dans une stratégie globale de gestion de patrimoine et de mobiliser les subventions techniques et financières pour respecter les exigences du décret tertiaire.
Elle permet :
En vue de répondre aux enjeux énergétiques de demain et d’aider les collectivités à atteindre leurs objectifs, différents organismes nationaux proposent des subventions pour financer les SDIE.
L’ADEME accompagne les collectivités et les entreprises tertiaires en subventionnant 50 % du coût de réalisation du SDIE. À noter que les dépenses totales sont plafonnées à 40 k€.
Pour en savoir plus et vérifier votre éligibilité : www.agirpourlatransition.ademe.fr
La FNCRR lance régulièrement des Appels à Projets et des Appels à Manifestation d’Intérêt (AMI) qui proposent aux collectivités des subventions pour réaliser leur SDIE.
Info de leur site : https://www.programme-cee-actee.fr/aap/demarche-schemactee/
« Pour information, il sera possible de financer des schémas directeurs immobiliers et énergétiques dans le cadre de notre prochain appel à projets CHÊNE, lors du lancement d’ACTEE+ prévu en 2023. »
tbmaestro vous accompagne pour élaborer votre dossier de candidature et phaser les différentes dépenses pour y associer les subventions mobilisables dans une démarche d’investissement pluriannuel global.
La mise en place d’un schéma directeur immobilier et énergétique est devenue une nécessité pour les collectivités locales qui cherchent à optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier en répondant aux objectifs réglementaires de maîtrise de la consommation énergétique de plus en plus exigeants. Le SDIE est un outil performant qui permet de maximiser les économies et de prendre des décisions stratégiques à court, moyen et long terme en alignant son patrimoine avec ses besoins et ses projets futurs. Bénéficier de l’accompagnement expert des équipes tbmaestro et Helexia garantit de s’inscrire dans une démarche de transition écologique tout en conservant la rentabilité de votre parc immobilier.
Mots clés : schéma directeur immobilier et énergétique, stratégie immobilière, énergie, collectivités, parc immobilier, décret tertiaire, énergétique.
Date de l’article : 15/02/2023
Personne interviewée : Maxime Vancoillie
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